Dao's BLOG

关于中国的房地产：

60后70后的城市居民恐怕95%有这种感受：

70年代：三世同堂，一室一厅事实上1.5室无厅，上下铺木板床，每户12平米，几户合用厨房卫生间甚至根本没有，蹲式马桶或者公共厕所，大木盆（洗衣洗澡通用），15W白炽灯，一个月一度电一立方米水。漏风小木窗，粗糙水泥地面，砖地面，甚至土地面。木凳子，个数比人少。年画是唯一装饰品。一年一换。保洁只有笤帚簸箕抹布。根本不知道家里还可以装浴室…
80年代：扩房扩房扩房，加层，3层变4层5层，终于有了自己的厨房卫生间。虽然厨房只有4-6平米，卫生间蹲一人就没地方了。两室一厅南北通，40+平米，漏风钢门窗，磨光上漆水泥地面（终于可以拖地了），两三平米小阳台，弹簧双人床，洗衣机，电视机，煤气罐。小方桌四把椅子，吃饭学习两用。小镜框，稚嫩的照相馆和睦家庭照。10度电5立方米水…
90年代：公租房商品化，1000左右一平米。继续扩房。50年代的旧楼和平房土坯房开拆。为了不装电梯，7层打住。高层住宅开始出现。卫浴合体，可以在家淋浴，坐式抽水马桶。煤气热水器。抽油烟机，大电视（其实也就20来寸），席梦思，组合式整面墙衣柜。冰箱。冒着烧保险风险使用的窗式空调。50-100度电10-20立方米水。目标80平米，转角阳台，铝合金门窗，瓷砖，塑料地面，三室一厅。大彩照，小彩照。沙发茶几逐渐普及…
00年代：高层如雨后春笋。大套，上下层，餐厅客厅起居室分家，书房客房卧房分家，双卫浴，每个房间的分体空调，3卧3厅2卫浴到4卧5厅3卫浴，至少一个坐浴盆，多种合成地板材料，家庭影院40+寸电视，不到160平米不好意思说有房。3+电视，一大一小俩冰箱，吸尘器，酒柜，整面墙书柜，就算不读书也要摆它几百公斤。走进式壁橱，让分立式组合衣柜走进历史。长沙发，转角沙发，长茶几。仿名画，书法，传统工艺品，逐渐挂上墙面。封闭式6+平米大阳台可以当一个小日光房间用。每月用200度电50立方米水轻松自如…
10年代：别墅式户型，小区必要有绿地，球场，游泳池，停车楼，200+平方米，家庭影院有自己的房间，个性化装修，超大床超大主卧房，冰箱要能自动制冰的，厨灶要玻璃台面无明火的，实木古典家具，防火隔音的隔墙和内门，高速宽带网，水流按摩浴盆，遥控电动窗帘，挑厅，精拼装地板（需要打蜡的，不可以水拖），吊顶，双阳台，一大一小一封闭一开放，孩子弹不弹琴书房里都要有一个立式钢琴。角桌，饰品办圆桌，大花瓶，激光蚀刻人工水晶，大块色彩斑斓的矿石，真假莫辨的古董，挂毯，夜灯，花式吊灯。多少家庭拥有第二套房，第三套，异地地产投资…

所有这些，如果我们没有房地产，可能有么？
1980年，城市居民1亿左右，人均住房面积3平米。3亿平米的总住房面积，不到2000万套。
2012年，城市居民7亿左右，人均住房面积25.6平米。179亿平米的总住房面积，大约22000万套。

这就饱和了么？够用了么？房地产业就完结了么？

中国的目标是什么？

中国人口将稳定在16亿左右，其中至少12亿要成为城镇人口。中国中国城市人均住宅建筑面积和农村人均住房面积分别为26平方米和29.7平方米。与此同时，欧洲国家的人均住房面积为40至45平米，美国人均住房面积大约为中国的三倍多，也就是92平方米左右。中国无法达到美国水平，但是中国人口密度并不比欧洲高，追求人均35平米不算过分吧。那么中国城镇住宅总存量的极限将是420亿平方米，比起现在的179亿，增长空间还有135%。同时，中国房地产使用年限是70年。即便呢能够达到这一目标，年更新率也将是6亿平方米。以目前年均住宅竣工面积10.7亿平米计算，需要保持37年后才会达到饱和。

即便计算年均住宅竣工面积以8%的速度增长，饱和点也在15年之后。

加上其他的社会进步，例如服装产品的进步和多样化（衣），例如食品的丰富和对食品安全的逐渐重视（食），例如航空，高铁和快递业务的迅速进步（行），以及电子和数字产品的进步（信息），以及行政司法的透明化和细节化（管理），房地产，作为衣食住行加上知情权和参政权六大社会支柱之一的房地产，绝对有条件作为中国的支柱产业，并且在相当一段时间里持续下去。即便将来房地产饱和了，以当前人民币币值10000元一平米计算，年均6亿平米的更新量，仍旧是6万亿的产值。加上年住宅维护成本按1%房价计算，就是另一个4.2万亿产值。这就是大约19.6%的GDP，可持续的。

如果这不算支柱，什么算支柱？

中国房地产的支柱性不是炒作出来的，而是人民生活水平提高的基本需求。

美国体制的失败正是起源于美国250年前设计的民主自由政策中的自救功能的失效。这种自救功能曾经至少三次拯救美国，也造就了三位伟大的总统。他们是避免美国分裂的林肯总统，将美国拉出经济崩溃的罗斯福总统，以及使美国赢得冷战的里根总统。这三位总统都能够在他们第一任期结束之前让人们看到希望，在第二任期开始即让美国国力开始急剧上升。但是，自从小布什的胡作非为抽空了美国的底蕴之后，奥巴马幻想佩戴林肯光环上任，第一任政绩乏善可陈，开始计划的重大举措不是搁浅就是严重走样。现在成为美国超支能力最强的一任总统，每年让财政赤字净增一万亿美元。国际政治上任凭希拉里克林顿耍花枪，却没有任何实质支持。美军军力被内部政争导致的强制经费削减严重削弱，在失业数据上欺上瞒下。社会寄生虫严重泛滥，人口素质随着错误移民政策的延续持续下降。产业回归雷声大雨点小。美元影响力持续下降。美国社会的中坚中产阶级在持续工资冻结和物价持续上涨中日益贫困化。越来越多的青年人放弃购买独栋别墅，开始购买以前被美国人看不起的中国式没有庭院的小区公寓房。大量旅游区度假房被抛弃。

为什么会这样？为什么同样是具有远大理想和革命性政治设计的林肯和罗斯福能够成功，里根的战略欺骗产生了让人瞠目结舌的喜剧效果，而同样具有远大理想和革命性设计的奥巴马却泥足深陷，举步不前？

其根本原因就是，现代社会已经是高度信息化的社会。由于各大财团的信息化远高于美国政府，总统及其小集团针对现有利益集团的信息不对称已经倒置。林肯罗斯福时期利用政府迅速决策打利益集团突然袭击的土壤已经不复存在。反之，利益集团由于占有信息制高点，对于总统团队的政治设计总能利用强大的具有信息优势的院外游说加以干扰，迟滞，掺沙子，以及提前行动，让国家政策提前泄密，利益集团反而从中大量谋取利益，坑害纳税人和国家财政体系。

也就是因为这个，奥巴马总统才不惜代价，不惜赌上自己的声名和前程，大力加强NSA/FBI等机构监视和窃取本国公民的通信的能力，不惜违反宪法。这个名以上是反恐。可是恐怖主义远非美国安全的头号威胁。对美国威胁最大的反而是美国本土的财团和利益集团。因为只有总统及其团队能够掌握这些财团到底窃取了多少国家机密，才能够重夺信息高地，在国家变革的较量中取得胜利。

抵制奥巴马的监视美国公民的通信的中坚力量，并不是普通的美国公民。把奥巴马描写得如此猥琐窃听情话更是无聊之极。抵制奥巴马的监视美国公民的通信的中坚力量，恰恰是美国的大财团和各种大公司。这些公司内部通信往往依赖IBM,ATT,Cisco,Google,Verizon等计算机架构，信息处理及通信服务。美国政府棱镜门等计划，正是缶底抽薪，勒令这些网络架构，数据库，和通信服务商为美国政府开信息后门，从而能够在政府举措方面走在这些既得利益集团的前面。

这是奥巴马取得政治斗争胜利的唯一途径。

但是，这关键一仗，奥巴马又非常悲催地失败的。美国的利益集团没有能力撼动NSA/FBI,也无法让IBM/CISCO交待到底开了多少后门。本来是稳输无赢。可是终于给他们找到了一个可笑可悲的突破口，就是最近风靡全球的斯诺登先生。这位斯诺登先生，教育程度不高，就业不久，也没有什么辉煌历史，却惟妙惟肖地复制了阿凡达的男主角，杰克·萨利，反戈一击，将棱镜计划曝光，并且将世界的注意力聚焦在美国政府如何窃取世界互联网信息和网民隐私，将美国政府推向世界各大国政府和世界网民的对立面。这个斯诺登为什么能够如此巧妙地携带机密离开美国，并且处处受到维基解密团队的帮助？因为他们的背后不是爆棚的个人主义，而是正在对抗美国政府变革的美国既得利益财团。

也正是因为发现了这个，中国和俄罗斯才对庇护斯诺登，以及维基解密失去了兴趣。中国和俄罗斯的利益，绝对不是帮助美国财团或者政府胜出。而是延长其内斗的时间和幅度。如果过度扶植斯诺登，导致奥巴马迅速失败，则一个被大财团保守化的美国政府会对世界和平产生太大的不确定性。中俄不希望美国强大，但更不希望美国挑起世界大战。如果将斯诺登交回，显著增加奥巴马政府的团结，则一旦奥巴马成就其伟大变革，中俄仍很难是涅磐重生的美国的对手。让这个事情悬在半空中，让美国的财团和奥巴马继续斗下去，才是中俄希望看到的结果。

奥巴马团队从此四面楚歌，连民间的支持也岌岌可危，眼看有所作为的可能性越来越低，国内重新取得信息优势的机会也从此失去。就这样，美国旧式民主的自救能力悲催地倒在了信息战的劣势上。而且，依据美国现存宪法架构，美国政府没有任何机会重夺优势。而那些大财团，无一不是生意遍及全世界。爱不爱美国对他们无所谓。正像GM，一边吃着美国政府的Bail Out，一边中国成了其最大市场和产地，关闭着美国的制造厂。正像APPLE，乔布斯可以面不改色地对美国总统要求在美国建厂的要求说不。

可见，美国250年宪政的自救能力，已经失败在了对信息掌控和处理能力的低下上。反之，中国政府非常重视政府对企业的信息压倒优势，不遗余力不顾舆论地建立大信息防火墙，将信息制高点和主动权稳稳掌握在政府手中。任何炒作和针对中国的信息战都可以被中国政府及时定位和粉碎。这非常好地保障了中国的稳定和理性，不会因为失控的谣言造成的恐慌导致社会动乱和造成重大经济损失，为中国的持续改革和发展保驾护航。

美国的政体和宪法已经不能适应信息时代。它的辉煌已经是过去时。我们可以仰视和赞美，作为一件伟大的历史遗迹。就像我们仰望和赞美长城和金字塔一样。但是他们被借鉴和效仿的价值已经日益低下了。

眼下的美国绝对不是已经黔驴技穷了。它凭借强大的国际话语权，经济底蕴，技术冲量和军事能力，完全可以做得比现在强大得多。如果美国有一个共产党政府，现在就是金砖五国建立无分歧的战略结盟，一样可以被美国轻松打垮。

但是，事实上的美国却步履蹒跚，一步三晃，摇摇欲坠。

这是怎么回事呢？

根源就在于美国引以为傲的250年长盛不衰的宪法与民主制度。这种制度在前信息时代成功地避免了美国走上独裁者罔顾人民利益谋取私利，例如慈禧那种宁与外敌，不与家奴的自杀性政策。但是，在信息化飞速发展的当代，美国的民主体制仍旧沿用两百五十多年前设计的民主代议制和任期制。其结果就是，

第一，议员，各级行政主官和总统，一旦当选，就四年无忧，只要在位不收贿，退位后收取腐败期货，无人追究。所以，美国全体人民都知道所谓院外游说集团实质上是行贿受贿，却无可奈何。美国行政主官无论当选前多贫穷大众化，无论在位期间多清廉，一旦任期届满，他们绝不留恋，往往一是摇身一变成为某个智囊机构，事实上是院外游说集团，的高级顾问，享受近百万年薪。其妻子摇身一变成为某个慈善机构的主席或董事，当年受到他们利益输送的公司团体随即以各种名义向这个非赢利的慈善机构大笔捐款。这些捐款中真正用到慈善项目的最多半数，掩人耳目。其他以各种名义报销落入私人钱包。虽然议员和政府主官都有公开热线email和电话，但是接听人员光听不干活。选民利益受到无底线无视。因为他们根本无意愿谋求权势。下台后正好收割利益。

第二，党争高于人民利益。不光是政治党争，而且是即便同党派的议员之间代表的不同利益集团之间的党争，导致决策效率低下，关注大众利益和国家整体利益的重大议题不是久议不决就是为了达成妥协掺杂大量私货，导致议题原本的动机被夹带的私货彻底掩盖，最后适得其反。久议不决的最大例子就是财政节支。两党始终无法达成妥协，美国财政持续失血，寄生虫越养越多。因为钱真的没有，不得不强制削减，结果在国会中声音最小的弱势群体，科研教育，深受其害。另两个久议不决的例子就是移民政策和枪支控制。前者导致人口素质逐年下降。后者导致国内恐怖事件泛滥。掺杂私货的最大例子就是全民医保。本来这个计划能够显著降低医保成本，提高低收入人群健康状况。但是奥巴马夫人将大量药厂和保险公司利益掺杂进去，共和党又在执行环节上从中作梗，导致细节复杂。结果是医疗成本稳步上升，人民和小企业主受害非浅。

第三，议员和主官如走马灯般换届，但是官僚系统却稳如磐石。上一任离职时往往给留任的职员一定好处，以堵住泱泱之口。而新任为了能够顺利开展工作，则绝对不敢取消这些好处或者大量换血。这样一来，政府官僚系统的职员福利远高于从事同等工作的公司员工，政府采购价格远远高于同等产品市场价格，导致政府运作成本高企。

第四，美国两党的政治观点其实差异不大。因此竞选的议题焦点绝对不是像台湾的统独，或者俄罗斯的亲美还是亲中，日本的亲美还是反美，那样的大是大非问题，而是集中在怎样拉拢摇摆州的选票。这些选票往往集中在失业人员集中，或者退休人员集中的州里。而这些人员，关心的根本不是美国有没有未来，而是关心新政府能否保留和增加他们的福利和生活保障。这样两党候选人无一不在这个问题上败下阵来，导致一个美国有识之士都知道但是全部无计可施的恶性循环之中：失业，退休，和最低工资水平每一个选举轮回就上升一回，而因此就有更多的人宁愿失业或者骗保也不愿工作。现在美国的工薪族平均年工资只有48000美元左右，扣税费后只剩36000美元左右。而一个失业带两个孩子的单亲母亲，却能从政府领到年均34000美元的免税纯福利。请问美国人还有什么动力去工作？这两个数字一旦倒挂，就是美国政府崩溃的开始。

有这四条体制痼疾，美国250年历史积淀和两次世界大战的红利老本，已经吃尽荡完。2000年前后的信息技术革命，是美国最后一次经济享宴。

信息革命终于大大放大了美国政治的体制痼疾。而美国国内对此完全无计可施。因为如果没有革命，宪法无法推翻。制度无法根本变革。

所以，从小布什以来，美国政府的国际政策越来越倾向于输出美式民主–不是因为美式民主真的先进，而是因为，只有把其他国家都拉入美式民主的泥潭，美国国力和军力的惯性才能够确保其未来50年的国际地位。这种努力结合地区性的利益集团的力量，在中东，北非，东欧取得的巨大的成功。也导致印度，东南亚，东亚的不稳定。

但是，24年来，中国一直充当国际上抵制这种大家争先恐后比烂的死亡赛跑。中国人民也相当给力，无论美粉和公知如何天花乱坠，中国人民看到了中国现政府带给人民的切实利益，理解和体谅中国现政府行政考虑不足带来的负面事件，没有让任何孤立事件延烧为影响安定团结大局的重大事件，中国24年来虽然道路不笔直，但方向却正确，政府行能力和反应速度日益提高，政策不受任何利益集团劫持，对期货腐败已经开始重视，又没有党争带来的迟滞和无缓冲换届带来的官兵脱节，中国政府成功地运用少于美国1/2的财政收入，对抗了美国针对性越来越强，但力量分散，被国内议题严重掣肘的干扰中国发展的举措。

长此以往，美国如同陷入流沙终将无法自拔，但是中国只要能坚持自己的方向，虽然前进得仍不理想，但却会逐渐超越美国，引领世界。

美联储实行“量化宽松”，痛骂美国佬自私自利的不是股市，而是各国政府。因为美元人为贬值导致他们国家竞争力下降，是输出通胀，输出危机。但是当时就是股市应声而涨。

现在全球资本市场已经适应了便宜的美元，美联储声称要退出“量化宽松”了，这意味着便宜美元时代的中止。那么靠低融资利率杠杆炒股的成本和风险上升，必然有不少这样的大户抗不住要退出，全球股市因此只能跌声一片。

随着股市中自有资金比例的下降，股市早已不是实体经济的晴雨表，而是实体经济盈利能力和融资难易程度之差的晴雨表。

当前的股市下跌不反映实体经济盈利能力下降，而是反映融资难易程度上升。这种波动不能说明“量化宽松”对全球经济是有利还是有害。但是，当初美联储实行“量化宽松”时，造成的人为实体经济市场再分配，对全球实体经济是负和游戏，却是板上钉钉的。因为“量化宽松”并未促进美国实体经济复苏，反而给予国际炒家更大洗劫中小经济体，特别是自身存在问题的中小经济体，的能力，损害全球发展。但是遗憾的是，因此洗劫来的钱，却无法回到美联储和美国政府手里。因为美国政府无能力管控资本的国际流通。反之，这些钱投入大的健康发展的经济体，例如中国，反而让美国的敌人得到高速发展的机会。

单论中国，虽然因此获得大量外汇流入超，只好去买美国国债。这个似乎是“资敌”。但是，你们知道不知道，美国政府从未把国债用于促进国内经济发展，而是被腐败庞大的政府及其利益集团挥霍掉了。例如沃尔马70美元一把的办公椅，政府采购定点供应商的定价是300-400美元。百思买600美元的电脑，同样配置政府采购价是1000-1200美元。而这个溢价盈利并没有被生产厂商得到去扩大再生产或者提高员工待遇，而是进入国会游说利益集团的私人腰包，被议员，官员用来实现期货腐败。为了这个，美国政府反而背上巨额债务负担和庞大国债利息支出。而美元的国际货币地位以及大量海外美元的存在迫使美国根本不可能长期维持弱势美元地位，只能忍痛退出量化宽松。就因为这个，中国买美国国债的钱没法被美国政府“核销”。中国拿这个当现金使美国没法不认账。巨额的美国国债事实上绑架了世界游资对中国金融战的能力，迫使美国政府为中国政府的庄家地位背书。

至于中国股市，虽然规模膨胀迅速，但总市值到2012年仍只有3.76万亿美元，相当于GDP的45%。而中国全部实体经济固定资产总价值远远超出这个数字。中国的核心产业都不需要股市融资，或对股市融资依存度很低。银行信用融资仍是首要手段。所以中国股市仍然主要是作为新股发行的一次性圈钱工具，大型股份公司对股票涨跌并不看重。再加上国家一直有计划地打压股市水分，以免民间资金从银行存款抽出导致银行系统危机，所以每次银行缺钱，痛的总是中国股市。根本就是一个国有银行的提款机。中国的银行是股市的主人，而美国的银行只是股市的玩家。这种地位的根本性差异，就是中国以强势政府依靠美国1/2的GDP，在国际金融博弈中对抗全球游资保持中国不被洗劫的制胜法宝。

也正是这个，使得美国量化宽松的最大目标–洗劫中国–落空。现在美国先扛不住了，要中止量化宽松。这就如同传统的空战，双方都在爬高，先扛不住开始俯冲的一个被击落的风险大增。美国寄希望于中国因外资人为退潮陷入资金短缺，打击中国银行系统，给予美国一个翻盘的机会。但是，对美国非常不幸的是，中国的银行不但有核销坏帐权，还有两万亿的美国国债可以卖，还有3万多亿的股市可以挤奶。退出量化宽松带来的千亿美元资金流对中国根本没有冲击力。

反之，退出量化宽松，无异于宣布美国振兴国内制造业的梦想的破灭。同时，美国政府对待国债高企的问题，不是自查腐败浪费，弥补错误的福利和移民制度的授人以鱼的蛋糕派发，而是拿手无寸铁，最容易欺负的教育科研开刀，大幅削减政府科研经费。由此造成高级人才流失和创新能力下降，无异于给美国的未来蒙上又一层阴影。

奥巴马对世界的最大的贡献，恐怕就是让美国独霸时代和平地终结。